去年，我國建築領域增長主要由住宅產業帶動，其中柔佛產業發展活動最蓬勃。

由依斯干達特區產業迅速發展帶動，柔佛不僅受到本地發展商關注，還吸引中國發展商前來搶灘，成交表現尤其亮眼。

這個未來國際大都會的房地產走勢，去年甚至超越了雪隆區。

今年，柔佛或依區能否繼續一馬當先？

去年成交勁揚52.7% 柔州房產續領風騷

去年，我國建築領域增長率較2012年的18.1%顯著放緩，但主要在住宅建築活動帶動下，仍取得10.9%增長。

財政部房產估價及服務局（JPPH）旗下國家產業資料中心（簡稱NAPIC）最新資料顯示，巴生穀、檳城和柔佛的公寓和高檔產業建築活動，是去年建築領域增長的支柱。

當中，柔佛去年的產業交易量占按年增7.1%，成交總值卻勁揚52.7%，再再反映了該州的房產動力。

根據NAPIC的房地產報告，去年，整體產業市場增長動力雖放緩，交易量按年下滑10.9%，不過交易值則按年微揚6.7%。其中柔佛州的產業活動蓬勃，表現最亮眼。

比較國內其他主要城市，柔佛的房價增長率最高，達63.2%。

NAPIC資料顯示，去年，全國共有38萬1130項房產交易，成交總值達1523億7000萬令吉；2012年則有42萬7520宗，交易值為1428億4000萬令吉。

柔佛的產業交易量就占了5萬2779宗，較2012年4萬9296宗，按年增7.1%。

住宅商務交易激勵

柔州的房產成交總值則從167億6581萬令吉，勁揚52.7%至301億0684萬令吉，主要受到住宅、商務和發展土地的交易激勵。

NAPIC的報告中也指出，今年內，柔佛州產業將持續樂觀，因為產業價格將維持穩健水準。

該局預計，依區亮眼的發展趨勢，將可持續吸引更多投資者，其中瑪迪尼（Medini）A區和B區的住宅產業尤其公寓供應會增加；商務產業也會受到帶動。

房產諮詢公司威廉氏、達哈與王私人有限公司（CH WilliamsTalhar&Wong，簡稱WTW）也指出，去年，柔佛巴魯產業市場持續吸引投資者眼光。

依區截至去年10月，共取得達493億令吉投資額，占該區自2006年推介以來，累積達1294億令吉投資額中的38%。

綠盛世倒置收購受關注

2013年，柔佛巴魯房產市場的活動可說是國內最炙熱，迎來了多項大型的投資交易，其中最受關注的事項有綠盛世（ECOWLD，8206，主機板產業股）倒置收購活動。

綠盛世前身為富閣苑（FOCAL），由Eco World發展有限公司與丹斯裡劉啟盛之子劉添雄，以每股1.40令吉收購65.05%股權後，借殼上市。

富閣苑原本市值為2億3000萬令吉，在巴西古當和雪蘭莪擁有地庫。

而倒置收購活動前，Eco World曾以5億3470萬令吉購買柔佛613.7英畝的土地。

其他主要產業活動包括馬星集團（MAHSING，8583，主機板產業股）也宣佈以逾4億1100萬令吉，收購巴西古當面積約1352英畝的永久地皮；怡保花園（IGB，1597，主機板產業股）在柔佛巴魯，占地200萬平方尺的Southkey美佳廣場發展計畫。

名校進駐刺激經濟

多家名校入駐依區EduCity，為當地製造龐大的人口。

EduCity至今吸引了大馬紐卡索醫藥大學（Newcastle University Medical Malaysia）、荷蘭海事技術學院（Netherlands Maritime Institute of Technology）、大馬瑪律波羅學院（Marlborough Collage Malaysia）及依斯干達萊佛士大學（Raffles University Iskandar）。

該些高等學府的進駐，料進一步激勵柔佛州的經濟和產業市場活動。

此外，昔加末、居鑾好和甘拔士（Kempas）將受惠於雙軌火車工程；公共交通提升，將激勵相關地區的經濟和產業發展活動。

住宅單位最熱

根據NAPIC，柔佛截至去年第四季，住宅產業增長率達16.6%，且產業領域即將完成的供應中，住宅產業最多，達11萬8191單位。

同時，已規劃好，即將興建的住宅產業達16萬8371單位；現成住宅產業達70萬5329個單位。

此外，去年新推介的住宅產業達1萬161個單位，按年增長13.4%，4483個單位已被認購。

銷售表現也達44.1%，較2012年的43.6%好。

柔佛新推介的產業中，排屋最多，占42.8%，包括1135個單層排屋，3209個雙層和3層排屋。

滯銷單位少過1%

在購屋者熱烈追捧下，去年柔佛州的滯銷單位保持溫和增長。

滯銷單位從2012年的3552單位，微增加至2013年3578個單位，總值7億1915萬令吉，占產業總數少過1%。

惟隨著產業價值上漲，滯銷產業的價值也按年增8.6%。

興建中，未出售的產業單位增加至1萬1807個單位，按年增27.8%；未出售，且未建築產業則達3170單位，上揚13.9%。

中國發展商搶灘

柔州產業魅力不僅在國內，也吸引來自中國的發展商，碧桂園、綠地、富力、新華聯等中資發展商已陸續進軍大馬。

廣州富力地產（Guangzhou R&F Properties）以45億令吉向柔佛蘇丹依布拉欣殿下購買柔佛巴魯市中心116畝的地段作商業發展項目。

碧桂園金海灣還舉行“環球繽紛嘉年華”，推銷旗下9000個公寓單位和占地100萬平方公尺的商業中心。

另外，儘管柔佛州政府限制外國人購買100萬令吉房產措施落實，並調高外國購房者手續費，由1萬令吉改為繳付相等於房價2%手續費。

業界認為，外國賣家仍積極進軍柔佛巴魯房產市場，未受影響。

將建約12萬有地房產

隨著新推介項目增加，新的有地產業供應將持續擴大。

去年內，柔佛州完成的有地產業達1萬812單位；即將竣工有地產業則達6萬319單位。

同時，NAPIC報告指出，已獲得核准有地產業發展達11萬9509單位。

另一方面，WTW報告顯示，柔佛州雙層排屋平均二手價為每平方尺240令吉，去年的交易價較2012年增長15%。

柔佛巴魯最早期的住宅區之一，彩虹花園的屋價已達每平方尺230令吉，百萬鎮與柏伶花園的平均售價則為每平方尺190令吉和160令吉。

資料顯示，新興屋業計畫如五福城和浩然山莊（Horizon Hills），雙層排屋的二手價，也達到每平方尺450令吉和325令吉。

圍籬保安住宅熱賣

在柔佛巴魯，圍籬保安住宅儼然成為新的居家生活趨勢。

雙層半獨立式洋房價也隨著大幅增長，二手價可達每平方尺600至800令吉。

East Ledang2012年時，平均售價為每平方尺600令吉，去年已增長至700令吉；浩然山莊則從2012年每平方尺430令吉，大幅漲至700令吉。

柔佛巴魯一帶於去年上半年推出的半獨立洋房，價格介於每平方尺280至410令吉；古來一帶的半獨立式洋房售價則為每平方尺200令吉。

WTW報告也指出，靠近馬新第二通道的Leisure Farm和Ledang Heights的半獨立式洋房，售價分別從每平方尺50令吉至70令吉，和每平方尺70至120令吉起跳。

 

 

 

公寓如雨後春筍

在發展最蓬勃的住宅產業領域中，WTW卻指出，公寓也是最熱門的產業項目，去年共有超過1萬8000個新單位推介。

一些位於黃金地段如金海灣、公主港和馬迪尼的產業已突破每平方公尺1000令吉水準，平均售價飆漲至目前每平方尺700至1200令吉。

同時，認購率介於60%至100%。

WTW預計，柔佛柔佛巴魯未來1至3年內，公寓單位供應將增加2萬5673個，興建中單位占柔佛巴魯現有公寓數目的85%。

NAPIC資料則顯示，去年，柔佛州內有1376單位服務式公寓和公寓單位竣工，即將完工的單位則達3萬1659單位。

同時，新獲得核准的新服務式公寓和公寓發展項目，共達4萬9478單位。

公寓二手價也上漲

WTW指出，公寓單位二手價，從2012年每平方尺350令吉，漲至去年每平方尺400令吉。

資料顯示，靠近柔佛巴魯中央醫院的SriSamudera公寓，二手價最近創新高，每平方尺達540令吉。

其次是武吉英達新建竣Sky豪華公寓，二手價為每平方尺490令吉，及百合花園MolekPine公寓，二手價為每平方尺450令吉。

商務產業投資炙熱

在活躍的經濟活動帶動下，加上產業投資炙熱，去年柔佛州商務產業增長率達9.7%。

即將完成店鋪達1萬3884單位、工業產業則達1144單位；已獲准店鋪發展專案達1萬4946單位，工業產業達3492單位。

但根據NAPIC報告，柔佛辦公樓發展專案出現放緩跡象。去年，即將完成的辦公樓有9座，可租用面積達9萬7243平方米，但新獲准辦公樓發展計畫為零。

所幸去年完成的2座辦公樓，可租用面積達1萬6540平方米，租用率達100%。

截至去年，柔佛辦公樓有205座，總面積達102萬5335平方米，達78萬5934平方米出租面積，出租率平均為76.7%。

商場零售單位料穩升

商場的零售單位需求在今年預料會穩健攀升，在柔佛巴魯市中心商場內的黃金零售單位，租金每月介於每平方尺15至70令吉。

WTW報告指出，新山城中坊是目前商業單位租賃價最高的商場，黃金地點租金每平方尺達40至70令吉，相較於其他商場如淡杯安莎娜廣場、五福城廣場的首要單位，租金介於每平方尺15至20令吉。

商場的零售單位租賃率在2013年依然保持在70%以上；總供應維持在1330萬平方尺，包括購物中心和霸級市場。

隨著州內第四間永旺購物商場在古來投入運作，面積占地18英畝，提供可租賃的單位空間達45萬7800萬平方尺。

柔佛巴魯市中心的敦拉薩大廈（KOMTAR）重建項目預料在明年完成，Southkey Megamall廣場則預料在2016年竣工。

東南亞首座“憤怒鳥”主題樂園已敲定正式落戶在前身為KOMTAR的柔佛巴魯城市中心廣場（JBCC），占地2萬6000平方尺。”

二手交易市場內，柔佛巴魯假日廣場底層零售單位成交價格，介於每平方尺1500至2400令吉；上層樓面零售單位，每平方尺介於370至460令吉。

五星酒店住客率最高

去年，柔佛巴魯有3間國際酒店開業，分別是公主港商貿酒店（Traders Hotel）、瑪迪尼的大馬樂高樂園酒店（Legoland）及百萬鎮的萬麗酒店（Renaissance）。

這些新酒店共提供877間房間，平均房價300令吉；樂高樂園酒店房價則高達620令吉。

柔佛巴魯三至五星級酒店，共22間，達6434間客房。

五星級酒店有5間（2329間客房）、4星級酒店共7間（1914間客房），及三星級酒店10間（2191間客房）。

平均房價分別是230令吉（五星級）、190令吉（四星級）及105令吉（三星級）。

五星級酒店住客率最高，達72%，四星級和三星級分別是68%和63%。

WTW預計，希爾頓逸林酒店（Hilton Double Tree）2015年竣工後，客房數量將再增加。

辦公樓需求穩定

WTW預計，今年的辦公樓租賃率繼續保持平穩，因2013年的柔佛巴魯辦公樓需求穩定，空置率僅約25%。

黃金地段的辦公樓每月租金每平方尺介於2.80至3.50令吉；市郊租金則介於1.80至2.80令吉。

二手交易量仍占少數，去年的交易價稍有微升，介於每平方尺230至350令吉，2012年則是每平方尺介於200至300令吉。

柔佛巴魯現有的辦公樓單位供應維持在870萬平方尺，111棟辦公樓當中有70%是私人持有建築物，其餘則屬政府擁有。

努沙再也廠房最吃香

WTW預計今年內，柔州廠房需求備受看好，尤其是古來、泗隆、努沙再也和巴西古當的工業地段。

努沙再也最吃香，工業房地產區域強勁的需求，推高二手價。

柔南工業及物流中心（SiLC）廠房售價從2012年每平方尺介於35至60令吉，躍升至每平方尺55至75令吉。

馬星集團發展的工業園———“i-Parc”，半獨立式多功能廠房成交價漲至每平方尺310令吉，2011年售價是每平方尺270令吉。

森那美去年成功以每平方尺介於50至55令吉價格，脫售位於巴西古當的工業地。